« La confiance n’exclut pas le contrôle ». C’est par cet adage que l’on peut résumer l’intérêt d’un état des lieux pour des parcelles agricoles louées par bail rural. La confiance réciproque entre bailleur et preneur peut parfois se heurter à des divergences de point de vue au fil des années.
Le principe de l’état des lieux est régi par le code rural pour les baux ruraux à long terme à l’article L. 411-4. Réalisé contradictoirement et à frais commun entre propriétaire et locataire dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant, il permet ainsi de fixer par écrit l’état des terres et/ou bâtiments agricoles.
Bien qu’il ne soit pas une condition de validité du bail, il peut s’avérer très utile lorsque naissent des points de discordes. Le preneur peut être la cause d’une modification des lieux loués : une haie séparatrice arrachée, un arbre séculaire tronçonné ou encore la déviation d’un cours d’eau. Les lieux loués par le propriétaire peuvent également présenter des défauts (état des bâtiments, agencements intérieurs plus ou moins obsolètes…)
Il est important de rappeler au preneur qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est réputé avoir pris un bien en bon état, en ce qui concerne les bâtiments. Cet élément a évidemment toute son importance pour le calcul des indemnisations à l’occasion de l’état des lieux de sortie.
Quel autre acte juridique mieux que l’état des lieux d’entrée permet de fixer l’assiette de la location ?
En effet, l’état des lieux contenant la date de réalisation, les modalités d’établissement, l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien et le rendement des terres permet d’apprécier l’évolution des choses louées à la fin de l’activité du preneur. Cet état des lieux est donc le préalable indispensable au calcul des travaux à la charge du bailleur et des indemnisations à la charge du preneur.
La rédaction d’un état des lieux est toujours possible après les délais fixés par la loi. Toutefois, plus la durée entre la date d’entrée en jouissance et celle de la réalisation de l’état des lieux est importante, plus il est difficile de valider l’état d’origine, surtout si un litige commence à poindre entre propriétaire et locataire.
Faire appel au conseil et à l’expérience d’un expert foncier en la matière permet de renforcer l’intérêt de l’état des lieux en le rendant impartial et ainsi plus facilement opposable aux tiers dès que nécessaire.
« A chose faite, conseil pris ».
Le Cabinet PLAI LEBLANC LELIEVRE